Калькулятор налога со сдачи квартиры

Три режима устроены по-разному

Сравнить ставки 13%, 4% и 6% недостаточно: у каждого режима своя логика, и именно она решает исход.

НДФЛ. Доход от аренды входит в основную налоговую базу и складывается с зарплатой (НК РФ ст. 210). Поэтому ставка зависит не от арендной платы, а от вашего совокупного годового дохода. Отсюда и способ расчёта — налог считается как приращение: НДФЛ от суммы всех доходов минус НДФЛ от доходов без аренды.

НПД. Ставка определяется тем, кому вы сдаёте, а не тем, что сдаёте: 4% с доходов от физлиц и 6% от юрлиц и ИП (ФЗ-422, ст. 10). Вычет 10 000 ₽ даётся один раз на всё время применения режима. Лимит — 2,4 млн ₽ в год.

Патент. Считается не от фактического дохода, а от потенциально возможного, который устанавливает закон субъекта РФ. Патент покупает ИП, а ИП платит страховые взносы «за себя» — и это меняет всю арифметику.

На обычной квартире выигрывает НПД

Сдаём за 45 000 ₽ в месяц, годовой доход 540 000 ₽, зарплата 1,5 млн ₽.

НПД дешевле НДФЛ более чем вчетверо. Эффективная ставка получается 3%, а не 4%, потому что вычет 10 000 ₽ гасит по 1% с каждого рубля дохода: за год он срезал 5 400 ₽ и ещё не исчерпался.

Ставка НДФЛ на аренду зависит от вашей зарплаты

Вот что обычно упускают. Аренда не облагается «своими 13%» — она ложится сверху остальных доходов в ту же налоговую базу. Если совокупный доход переваливает за 2,4 млн ₽, часть арендной платы попадает уже в ступень 15%.

При зарплате 1 500 000 ₽ аренда в 540 000 ₽ облагается ровно по 13% — налог 70 200 ₽.

При зарплате 2 200 000 ₽ та же самая аренда даёт налог 77 000 ₽, то есть 14,26%. Изолированно она стоила бы те же 70 200 ₽ — прогрессия добавила 6 800 ₽ на ровном месте.

Квартира та же, жилец тот же, арендная плата та же. Изменилась только ваша зарплата — и налог с аренды вырос. Поэтому вопрос «сколько налога со сдачи квартиры» без указания остальных доходов ответа не имеет.

Патент не бывает дешевле страховых взносов

Самая недооценённая часть. Патент покупает ИП, а ИП обязан платить страховые взносы «за себя»: в 2026 году это 57 390 ₽ фиксированных плюс 1% с потенциального дохода свыше 300 000 ₽.

Взносы уменьшают стоимость патента — у ИП без работников вплоть до нуля (НК РФ ст. 346.51 п. 1.2). Но сами взносы никуда не деваются. Поэтому реальная нагрузка равна большему из двух чисел: взносов или стоимости патента.

Пример: потенциальный доход по региональному закону — 600 000 ₽. Патент стоит 36 000 ₽, взносы — 60 390 ₽. Патент полностью гасится взносами, но заплатить придётся 60 390 ₽ — против 16 200 ₽ на НПД.

Отсюда следует правило, которое калькулятор показывает отдельной строкой. Нагрузка на патенте не опускается ниже фиксированных взносов, значит:

Пока налог по НПД меньше 57 390 ₽, патент проигрывает при любом потенциальном доходе. Для ставки 4% это годовая аренда до 1 434 750 ₽, то есть примерно до 119 500 ₽ в месяц.

Обычная квартира в этот порог укладывается с большим запасом. Патент начинает иметь смысл на нескольких объектах или на дорогой аренде — и там его нужно считать по конкретному региональному закону.

Что важно знать до выбора

На НПД можно сдавать только жилое. Пункт 3 части 2 статьи 6 ФЗ-422 выводит из-под режима доходы от передачи имущественных прав на недвижимость, делая исключение только для аренды и найма жилых помещений. Апартаменты юридически нежилые, и это же касается машиномест, кладовых и коммерческих помещений — по ним НПД не применяется.

При сдаче компании ставка НПД — 6%. Тот же вычет тогда гасит 2% дохода вместо 1%, и на нашем примере он исчерпывается за один год: налог выходит 22 400 ₽ вместо 32 400 ₽.

Лимит НПД — 2,4 млн ₽ в год. Это около 200 000 ₽ в месяц. При превышении право на режим теряется с даты превышения, и дальнейший доход облагается как НДФЛ или по режиму ИП.

Вычеты по НДФЛ на других режимах не работают. Если вы платите НПД или патент, применить к этому доходу имущественный или социальный вычет нельзя — это разные налоги. Иногда именно поэтому НДФЛ оказывается осмысленным выбором: он позволяет зачесть, например, вычет за покупку жилья.

Связанные инструменты: доходность квартиры под сдачу — как налог влияет на итоговую доходность, калькулятор НПД — налог самозанятого по всем видам дохода, калькулятор патента ПСН — стоимость патента и уменьшение на взносы, калькулятор НДФЛ — прогрессивная шкала целиком.