Налог со сдачи квартиры: почему он зависит от вашей зарплаты

Две одинаковые однушки в одном доме, обе сдаются за 45 000 ₽ в месяц. Договоры близнецы, жильцы обычные люди, оба собственника честно платят НДФЛ.

В апреле один платит 70 200 ₽, второй — 77 000 ₽. Разница почти в семь тысяч, и она не имеет отношения ни к квартире, ни к жильцу.

Всё дело в том, где эти собственники работают.

Аренда не живёт отдельно от зарплаты

Интуиция подсказывает, что 13% — это ставка на арендный доход. На самом деле 13% — это первая ступень шкалы, а сама шкала считается не от аренды, а от всех доходов основной базы вместе: зарплата, премии, аренда, проценты по договорам займа. Статья 210 Налогового кодекса складывает их в одну кучу, а статья 224 режет эту кучу на ступени.

Ступени в 2026 году такие: до 2,4 млн ₽ в год — 13%, дальше до 5 млн — 15%, до 20 млн — 18%, до 50 млн — 20%, свыше — 22%.

Аренда ложится сверху зарплаты — то есть попадает в ту ступень, до которой зарплата уже дотянула. Отсюда и правильный способ считать налог с аренды: посчитать НДФЛ со всего дохода, посчитать НДФЛ с одной зарплаты и взять разницу.

Вот та же квартира за 540 000 ₽ в год у собственников с разной зарплатой:

У второго собственника аренда разрезана порогом пополам: 200 000 ₽ попали в остаток ступени 13%, остальные 340 000 — уже в 15%. Отсюда и дробная ставка 14,26%, которой нет ни в одной таблице.

Разница между первой и третьей строкой — 10 800 ₽ в год. Квартира одна и та же.

Три режима, и они устроены принципиально по-разному

Сдавать легально можно тремя способами, и сравнивать их «по ставке» бесполезно: у каждого своя логика.

На той же квартире за 45 000 ₽ в месяц самозанятый заплатит 16 200 ₽ в год против 70 200 ₽ на НДФЛ — в четыре с лишним раза меньше. Это и делает НПД режимом по умолчанию для обычной сдачи жилья.

НПД: ставка зависит от жильца, а не от квартиры

Здесь ловушка, на которой спотыкаются даже те, кто уже зарегистрировался самозанятым. Ставка НПД определяется не тем, что вы сдаёте, а тем, кто вам платит:

• жилец-физлицо — 4%;
• компания или ИП — 6%.

Квартира при этом одна и та же. Сдали её организации под жильё для сотрудников — и налог вырос в полтора раза, хотя в договоре поменялась одна сторона.

Плюс к ставке работает разовый вычет 10 000 ₽. Он не выдаётся деньгами, а гасит часть налога: 1% дохода при ставке 4% и 2% при ставке 6%. При аренде 540 000 ₽ в год у самозанятого набегает 5 400 ₽ вычета, и налог падает с 21 600 до 16 200 ₽ — эффективная ставка 3%. При сдаче компании вычет расходуется вдвое быстрее: 10 800 ₽ начисленного упираются в потолок 10 000, вычет заканчивается за один год, а налог выходит 22 400 ₽.

Второй ограничитель — лимит дохода 2,4 млн ₽ в год. Для аренды это 200 000 ₽ в месяц: до этой планки НПД работает, выше право на режим теряется с даты превышения.

И третье, о чём часто узнают поздно: на НПД можно сдавать только жилые помещения. Пункт 3 части 2 статьи 6 закона 422-ФЗ выводит из-под режима доходы от недвижимости, кроме найма жилья. Апартаменты юридически нежилые, машиноместа и кладовые тоже — с них налог придётся платить как НДФЛ или через ИП.

Патент не бывает дешевле страховых взносов

Патент выглядит привлекательно: фиксированная стоимость, никаких деклараций. Но патент покупает индивидуальный предприниматель, а ИП платит страховые взносы «за себя» — в 2026 году это 57 390 ₽ фиксированных плюс 1% с дохода свыше 300 000 ₽.

Взносы уменьшают стоимость патента вплоть до нуля. Звучит как спасение, но работает наоборот: сами взносы никуда не деваются. Итоговая нагрузка — это большее из двух чисел, стоимости патента и суммы взносов, и она физически не может опуститься ниже 57 390 ₽.

Отсюда следует граница, о которой не пишут в рекламе патента. Пока налог по НПД меньше фиксированных взносов, патент проигрывает при любом потенциальном доходе, какой бы регион его ни установил. Для ставки 4% эта граница проходит по годовой аренде 1 434 750 ₽ — почти 120 000 ₽ в месяц. Для ставки 6% (сдача компании) — 956 500 ₽ в год.

Обычная квартира в такие суммы не попадает даже близко. Цифры на нашей однушке:

Патент здесь дороже самозанятости почти вчетверо, причём сам патент стоит 60 000 ₽, а платится 64 390 — потому что взносы оказались больше и подпёрли сумму снизу.

Патент начинает иметь смысл на нескольких объектах или на дорогой коммерческой аренде — то есть там, где годовой доход уверенно перевалил за миллион с лишним. И ещё одна деталь: дополнительный 1% взносов на ПСН считается от потенциального дохода, установленного регионом, а не от того, что вы реально получили. Пустая квартира не уменьшает эту сумму.

Чего расчёт не покажет

Потенциальный доход по патенту задаёт закон субъекта РФ, и федерального значения у него нет: для Москвы, Казани и райцентра это будут разные суммы за одну и ту же площадь. Регионы ещё и ограничивают применение ПСН — например, по общей площади сдаваемых помещений. Смотреть нужно свой региональный закон.

На НДФЛ работает то, чего нет на других режимах: имущественные и социальные вычеты. Если вы в этом же году покупали жильё, платили за лечение или обучение, вычет может съесть налог с аренды целиком — и тогда «дорогой» НДФЛ окажется дешевле «дешёвого» НПД. На НПД и патенте эти вычеты не применяются: это другие налоги.

Посчитать свой случай

Сравнение всех трёх режимов на ваших цифрах — в калькуляторе налога со сдачи квартиры: он считает НДФЛ приращением от вашей зарплаты, учитывает остаток вычета на НПД и показывает, с какой суммы патент перестаёт быть бессмысленным.

Если вопрос шире — стоит ли вообще держать квартиру под сдачу, — есть калькулятор доходности аренды: налог там одна из пяти статей, которые отделяют доходность из объявления от денег в кармане. А про сам режим самозанятости, его лимиты и подводные камни подробно разобрано в статье «Налог на самозанятых: кому выгодно».

Практический вывод короткий. Прежде чем считать налог с аренды по ставке из справочника, посмотрите на свою справку о доходах: именно она решает, будет это 13% или 15. А выбирая между НПД и патентом, сравнивайте патент не с его ставкой, а со страховыми взносами — они и есть настоящий пол этого режима.