Калькулятор доходности квартиры под сдачу

Валовая доходность и чистая — разные числа

Доходность квартиры обычно считают в одно действие: годовую аренду делят на цену. Это валовая доходность, и до кармана она не доходит никогда. Между ней и чистой стоят пять статей, и каждая отгрызает свой кусок.

Возьмём квартиру за 8 млн, в которую вложено ещё 300 тысяч в ремонт и мебель, и сдаём её за 45 000 ₽ в месяц как самозанятый.

Валовая доходность здесь — 6,51%. Чистая — 4,47%. До собственника доходит 75% собранной аренды, каждый четвёртый рубль уходит на налог и содержание.

Вклад приносит втрое больше

Самое неприятное сравнение делается в одну строку. Те же 8,3 млн на вкладе под 14% дают 1 162 000 ₽ в год против 371 200 ₽ от аренды — в 3,13 раза больше, без жильцов, ремонта и звонков в полночь про потёкший кран.

Окупаемость тоже выглядит иначе, чем принято думать. По валовой аренде квартира «окупается» за 15,4 года — это число и называют обычно. По чистому потоку — за 22,4 года.

Значит ли это, что сдавать бессмысленно? Нет — но это значит, что арендный бизнес держится не на денежном потоке, а на росте стоимости самой квартиры. При росте цен 7% в год полная доходность выходит 11,47%, и вот это уже сопоставимо с вкладом.

Только помните, чем эти два процента отличаются. Доход по вкладу приходит деньгами. Рост цены квартиры — бумажный: потратить его нельзя, он превращается в деньги только при продаже, и если минимальный срок владения не выдержан, из него ещё вычтут НДФЛ.

Простой стоит дороже, чем кажется

Месяц пустой квартиры — это не «минус одна двенадцатая дохода». Аренда не поступает, а расходы никуда не деваются: коммуналку платите вы, налог на имущество начисляется, мебель стареет. Один месяц простоя в нашем примере срезает 0,54 процентных пункта годовой доходности — почти восьмую часть чистого результата.

Поэтому сценарий «сдаю все двенадцать месяцев» стоит закладывать только если у вас уже есть история без единого перерыва. Смена жильца почти всегда даёт от двух недель до двух месяцев паузы: показы, торг, уборка, мелкий ремонт.

Налоговый режим меняет результат заметно

При тех же вводных налог составит:

• НПД 4% (сдаёте обычному жильцу) — 19 800 ₽, чистая доходность 4,47%
• НПД 6% (сдаёте компании под жильё для сотрудников) — 29 700 ₽
• НДФЛ 13% — 64 350 ₽, чистая доходность падает до 3,94%

Разница между НПД и НДФЛ здесь — почти половина процентного пункта доходности на ровном месте. Какой режим доступен именно вам и где проходит граница выгоды, считает калькулятор налога со сдачи квартиры.

Вариант «сдавать вчёрную» в калькуляторе есть, но это не режим налогообложения, а риск: доход от сдачи жилья облагается налогом независимо от того, оформлен договор или нет. Неуплата — это доначисление, пеня и штраф 20% от суммы по ст. 122 НК РФ. При ставке НПД в 4% экономия несопоставима с последствиями.

Что осталось за рамками

Расчёт не учитывает услуги управляющего или агента, страхование квартиры и ответственности перед соседями, ущерб от жильцов и судебные издержки. Не учитывает он и ипотечные платежи: если квартира куплена в кредит, чистый поток нужно уменьшать ещё и на них, и доходность легко уходит в минус.

В сравнении с вкладом тоже есть упрощение: НДФЛ с процентного дохода сверх необлагаемого минимума не вычитается, так что реальный отрыв вклада чуть меньше показанного.

Связанные инструменты: налог со сдачи квартиры — выбор между НДФЛ, НПД и патентом, снимать или покупать — если квартира рассматривается для жизни, а не как актив, налог на имущество — сумма для строки расходов, калькулятор вклада — альтернатива для сравнения.