Содержание
Арифметика инвестиционной квартиры выглядит убедительно ровно до тех пор, пока её не досчитывают до конца.
Квартира стоит 8 млн ₽, сдаётся за 45 000 ₽ в месяц. Годовая аренда — 540 000 ₽. Делим на цену: 6,75% годовых. Плюс квартира дорожает. Плюс «это же актив, он остаётся».
Теперь досчитаем. Чистыми за год выходит 371 200 ₽ — это 4,47% на вложенные деньги. Вклад на ту же сумму под 14% принёс бы 1 162 000 ₽. В 3,13 раза больше, без жильцов и без ремонта.
Первая поправка: вложено не восемь миллионов
Квартиру нельзя сдать в том виде, в котором её купили. Отделка, мебель, техника, что-то докупить и что-то починить — сумма редко бывает меньше двухсот-трёхсот тысяч. Возьмём 300 000 ₽.
Значит, вложено 8 300 000 ₽, а не 8 млн. Валовая доходность сразу опускается с 6,75% до 6,51% — ещё ничего не произошло, а четверть процентного пункта уже нет.
Это та самая цифра, которую называют доходностью в объявлениях и разговорах. Дальше от неё начинают отгрызать.
Пять статей между объявлением и карманом
| Что происходит | Сколько за год |
|---|---|
| Простой между жильцами (1 месяц) | −45 000 ₽ |
| Налог НПД 4% с собранной аренды | −19 800 ₽ |
| ЖКХ за счёт собственника, 3 000 ₽ в месяц | −36 000 ₽ |
| Ремонт, мебель, техника | −60 000 ₽ |
| Налог на имущество | −8 000 ₽ |
| Осталось | 371 200 ₽ |
Из 540 000 ₽ «по объявлению» собственник собрал 495 000 (месяц квартира стояла пустой), а до кармана дошло 371 200. Три четверти собранного — это и есть та доля, которая реально ваша.
Про каждую строку стоит сказать отдельно.
Простой — самая недооценённая статья. Один пустой месяц в году стоит 0,52 процентного пункта годовой доходности. Не «немного меньше», а сразу двенадцатая часть всего дохода: жилец съезжает пятнадцатого, новый заезжает через полтора месяца, между ними уборка и показы. Ноль простоя за год — это либо очень длинный жилец, либо везение.
Ремонт и амортизация. Сдаваемая квартира изнашивается быстрее той, в которой живут сами. Раз в несколько лет — стиральная машина, диван, обои, смеситель. Шестьдесят тысяч в год — это не «на всякий случай», а усреднённая реальность.
Налог здесь взят по минимуму: 4% на НПД. Если сдавать как обычное физлицо, НДФЛ съест больше — чистая доходность падает с 4,47% до 3,94%. Подробно про выбор режима — в статье «Налог со сдачи квартиры».
Окупаемость: 22 года вместо 15
Здесь разница между валовой и чистой доходностью становится совсем наглядной.
По валовой квартира окупается за 15,4 года — 8,3 млн разделить на 540 000. Число приятное, его и держат в голове.
По чистому потоку — за 22,4 года. Разница в семь лет возникает не из-за инфляции и не из-за форс-мажора, а из тех самых пяти строчек таблицы выше.
И даже 22 года — оптимистичный сценарий: он предполагает, что двадцать два года подряд квартира сдаётся почти без перерывов, жильцы аккуратные, а расходы не растут.
Сравнение с вкладом, от которого неуютно
| Квартира под сдачу | Вклад на ту же сумму | |
|---|---|---|
| Вложено | 8 300 000 ₽ | 8 300 000 ₽ |
| Доход за год | 371 200 ₽ | 1 162 000 ₽ |
| Ставка | 4,47% | 14% |
| Что нужно делать | искать жильцов, чинить, платить налог | ничего |
Вклад выигрывает втрое. И это не аргумент против недвижимости — это указание на то, откуда у неё берётся доходность на самом деле.
Арендный поток — не главный источник дохода инвестиционной квартиры. Главный — рост цены. При подорожании на 7% в год полная доходность выходит 11,47% годовых, из которых на аренду приходится 4,47, а на переоценку — 7.
Отсюда трезвый вывод: квартира под сдачу — это ставка на рост цен, а аренда лишь окупает владение и слегка добавляет сверху. Если цены стоят на месте, инструмент проигрывает вкладу вчистую.
Чего в этом расчёте нет
Рост цены — бумажный доход. Он не даёт денег на руки, реализуется только при продаже и до истечения минимального срока владения облагается НДФЛ. Сколько от него доходит до кармана, разобрано в статье «Продажа квартиры: сколько останется на руки».
Не учтены и другие вещи. Ставки по вкладам меняются вслед за ключевой — сравнение верно на сегодня, а не на двадцать лет вперёд. Квартиру нельзя продать за день, вклад закрывается за час. Зато вклад защищён АСВ только до 1,4 млн ₽ в одном банке, а квартира не обнуляется вместе с банком.
И одна деталь, которую в таблицах не видно: у квартиры есть свойство, которого нет у вклада, — в ней можно жить, когда планы поменяются.
Посчитать свою квартиру
Калькулятор доходности квартиры под сдачу проводит весь путь от валовой доходности к чистой на ваших числах и сразу сравнивает результат с вкладом. Простой, налоговый режим, ЖКХ и ремонт задаются отдельными полями — видно, какая строка съедает больше всего.
Если квартира ещё не куплена, посмотрите сначала расчёт «снимать или покупать»: он о том же самом, но с другой стороны — насколько быстро должно расти жильё, чтобы обогнать обычные вложения.
Частые вопросы
Какая нормальная доходность квартиры под сдачу?
Чем валовая доходность отличается от чистой?
Что выгоднее — квартира под сдачу или вклад?
Сколько стоит месяц простоя квартиры?
Учитывать ли ремонт и мебель в стоимости вложений?
За сколько лет окупается квартира, купленная под сдачу?
Источники
обновлено 3 августа 2026- ФЗ от 27.11.2018 № 422-ФЗ, ст. 10 — ставки НПД 4% при сдаче физлицу и 6% при сдаче компании
- НК РФ, ст. 210 и 224 — НДФЛ с дохода от аренды по прогрессивной шкале от 13%
- НК РФ, ст. 400–409 — налог на имущество физических лиц
- ЖК РФ, ст. 154 и 169 — содержание жилого помещения и взносы на капитальный ремонт как расходы собственника
- Банк России — ключевая ставка как ориентир доходности вкладов
- Расчёты выполнены калькулятором доходности аренды на вводных: квартира 8 млн ₽, подготовка к сдаче 300 000 ₽, аренда 45 000 ₽, простой 1 месяц, ЖКХ 3 000 ₽ в месяц, ремонт 60 000 ₽ в год, налог на имущество 8 000 ₽, режим НПД 4%, ставка вклада 14%