Калькулятор ипотеки

Что считает калькулятор

Самый базовый расчёт ипотеки по аннуитетной схеме — это формат, который применяется во всех крупных российских банках (Сбер, ВТБ, Альфа, Газпромбанк и др.):

• Ежемесячный платёж — одинаковая сумма каждый месяц на протяжении всего срока.
• Структура платежа меняется: в начале срока почти весь платёж — это проценты, а в конце — почти весь основной долг.
• Переплата — сколько вы отдадите банку сверх взятой суммы кредита.

Формула аннуитета

P = S × i × (1 + i)ⁿ / ((1 + i)ⁿ − 1)

Где:

• P — ежемесячный платёж
• S — сумма кредита (= стоимость − первый взнос)
• i — месячная процентная ставка в долях (= годовая ÷ 12 ÷ 100)
• n — срок в месяцах

Пример. Квартира 12 млн ₽, взнос 2,5 млн, ставка 15,5%, срок 20 лет.

1. Сумма кредита: 12 000 000 − 2 500 000 = 9 500 000 ₽
2. Месячная ставка: 15,5 / 12 / 100 = 0,012917
3. Срок: 20 × 12 = 240 мес
4. Платёж: 9 500 000 × 0,012917 × 1,012917²⁴⁰ / (1,012917²⁴⁰ − 1) ≈ 128 700 ₽/мес
5. Общая сумма выплат: 128 700 × 240 = 30 880 000 ₽
6. Переплата: 30 880 000 − 9 500 000 = 21 380 000 ₽ (225% от тела кредита!)

Аннуитет vs дифференцированный

В России 95% банков используют аннуитет. Но есть и дифференцированная схема:

Если хотите дифференцированный — обратите внимание на Россельхозбанк, банк «Открытие», ряд региональных банков. У большинства крупных банков такой опции нет.

Госпрограммы 2026

Актуальные на 2026 год программы со сниженной ставкой (могут менять условия):

• Семейная ипотека — ставка от 6% годовых для семей с детьми.
• IT-ипотека — ставка от 5% для сотрудников аккредитованных IT-компаний.
• Льготная (под новостройку) — была завершена в 2024, но возможны региональные продолжения.
• Военная ипотека — для участников НИС.
• Сельская ипотека — ставка от 3% для покупки жилья в сельской местности.

Уточняйте актуальные условия на «Дом.рф» и на сайтах банков.

Что снижает переплату

1. Большой первый взнос. Чем меньше сумма кредита, тем меньше абсолютная переплата.
2. Короткий срок. На 10 лет переплата ~80% от тела, на 30 лет — 350%. Разница огромна.
3. Низкая ставка. Часто заёмщики могут получить ставку на 0,5–1% ниже за счёт страхования жизни/имущества.
4. Досрочное погашение. Гасить можно либо «сокращением срока» (выгоднее по процентам), либо «уменьшением платежа» (комфортнее психологически).
5. Рефинансирование. Если ставка ЦБ снижается, можно перекредитоваться в другом банке.