Когда можно продать квартиру без налога — калькулятор срока владения
Расчёт минимального срока владения по ст. 217.1 НК РФ — 3 или 5 лет в зависимости от основания приобретения. С учётом единственного жилья, ДДУ и семейного исключения.
Дата безналоговой продажи = Дата приобретения + Минимальный срок (3 или 5 лет). Для семейного исключения (п. 2.1) срок не учитывается.Калькулятор показывает дату по основному правилу. В сложных случаях (перепланировка с увеличением площади, перевод из нежилого в жилое, объединение долей) срок может пересчитываться. При сомнениях — консультация у налогового консультанта стоит 2–5 тыс. ₽, но экономит до сотен тысяч на НДФЛ.
Минимальный срок владения: 3 или 5 лет
Если квартира в собственности дольше минимального срока, её можно продать без подачи декларации и без уплаты НДФЛ (ст. 217.1 НК РФ).
3 года — для пяти случаев
| Основание | Точка отсчёта |
|---|---|
| Наследство | День смерти наследодателя |
| Дарение от близкого родственника | Дата регистрации права |
| Приватизация | Дата регистрации права |
| Договор пожизненного содержания (ренты) | Дата перехода права |
| Единственное жильё (с 2020 г.) | Дата регистрации права |
«Близкие родственники» (ст. 14 СК РФ) — супруги, родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, родные и неполнородные братья/сёстры. От других — например, тёти или сожителя — действует общее правило в 5 лет.
«Единственное жильё»: на момент продажи у вас (и у вашего супруга, если квартира куплена в браке) не должно быть другого жилья в собственности. Допускается приобретение нового жилья за 90 дней до продажи (для случая «меняем квартиру»).
5 лет — для всех остальных случаев
- Купили по обычному договору купли-продажи и не единственное жильё.
- Купили по ДДУ — срок от даты полной оплаты застройщику, а не от регистрации права.
- Получили по неродственному дарению.
Особое правило для семей с 2+ детьми (п. 2.1 ст. 217.1)
С 2022 года семьи могут продать квартиру без НДФЛ независимо от срока владения, если выполняются все 5 условий одновременно:
- У налогоплательщика (или его супруга) 2 и более ребёнка до 18 лет (до 24 — на очном обучении).
- В году продажи или до 30 апреля следующего года приобретена другая квартира.
- Новая квартира больше по площади или больше по кадастровой стоимости.
- Кадастровая стоимость продаваемой квартиры не превышает 50 млн ₽.
- У семьи нет в собственности более 50% другого жилья, превышающего по площади приобретаемое.
Если хоть одно условие не выполнено — действуют общие правила сроков.
Как считается срок для разных случаев
Покупка обычная
От даты регистрации в Росреестре (из выписки ЕГРН — графа «дата государственной регистрации права»).
ДДУ и эскроу
Самый важный нюанс: с 1 января 2021 года (ФЗ-374) для квартир по ДДУ срок считается с даты полной оплаты застройщику, а не с даты регистрации права после сдачи дома. Это огромная экономия для тех, кто покупал на котловане 5 лет назад — продать можно сразу после получения ключей.
Наследство
От дня смерти наследодателя, а не от даты вступления в наследство или регистрации права. Если бабушка умерла 1 марта 2021, а свидетельство о праве на наследство вы оформили в 2022 — срок отсчитывается с 1 марта 2021.
Несколько долей в разное время
Если получали доли разными датами (например, начали с 1/2 в 2018, потом получили 1/4 в дар в 2022, потом ещё 1/4 от родственника в 2024) — срок владения всей квартирой считается с самой ранней даты получения первой доли (Письмо Минфина № 03-04-05/15827).
Приватизация
От даты регистрации права собственности, но если приватизация была до 1998 года — от даты заключения договора передачи.
Если ждать невозможно: как уменьшить налог
Если срок не вышел и продавать надо, есть способы уменьшить НДФЛ:
- Вычет 1 млн ₽ (фиксированный). Налог = 13% × (Цена − 1 млн).
- Вычет расходов. Если можете документально подтвердить, во сколько квартира обошлась — налог считается с прибыли. Документы: ДКП, расписки, выписки, акт.
- Если продаёте дешевле кадастра ×0,7 — налог считается с 70% кадастровой стоимости, а не с фактической цены.
Подробный расчёт — в калькуляторе налога с продажи квартиры.