Калькулятор покупки квартиры по ДДУ через эскроу
Сравните три способа оплаты квартиры в новостройке — наличные на эскроу, ипотека (с учётом льготных программ) и рассрочка от застройщика. Ежемесячный платёж, переплата, сумма на эскроу к сдаче дома.
Платёж по аннуитету: P = S × i × (1+i)^n / ((1+i)^n − 1). Деньги попадают на эскроу-счёт целиком (если ипотека — от банка) или по мере оплаты (если рассрочка). Застройщик получает их только после сдачи дома.Это ориентировочный расчёт. Реальный платёж зависит от страховки жизни (обычно +0,5–1% к ставке без неё), повышенного процента в первый год (некоторые банки), субсидий застройщика и комиссий. Точную ставку и платёж банк сообщит после одобрения заявки и оценки конкретной квартиры.
Что такое эскроу-счёт и почему деньги «замораживают»
С 1 июля 2019 года все продажи квартир в новостройках по 214-ФЗ идут через счета эскроу. Деньги покупателя (свои или ипотечные) поступают не застройщику, а на специальный счёт в банке. Застройщик получит их только после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приёма-передачи с первым дольщиком.
До этого застройщик живёт на проектное финансирование от того же банка — обычно по ставке 9–12% годовых. Если стройка остановится, банк возвращает покупателю деньги с эскроу — но без процентов и без индексации (а квартира за это время подорожала).
Гарантия АСВ — до 10 млн ₽ на каждого покупателя в одном банке. Если квартира дороже, превышающую сумму вы можете потерять при банкротстве банка.
Три схемы оплаты — что когда выгоднее
1. Единовременно (100% сразу)
- ✅ Никакой переплаты
- ✅ Часто бонус от застройщика — 3–7% скидки
- ❌ Деньги «заморожены» на эскроу до сдачи (1–3 года) без процентов
- ❌ Альтернативная стоимость: если положить на вклад под 18% — за 2 года это ~36% доходности
2. Ипотека (льготная)
- ✅ Реальная ставка 6–8% (льготная новостройка, семейная, IT)
- ✅ Деньги остаются у вас на руках — можно класть на вклад под 18%
- ❌ Привязка к одному банку (часто застройщик аккредитован у 1–2 банков)
- ❌ Страхование жизни (+0,5–1% к ставке без него)
3. Рассрочка от застройщика
- ✅ Часто 0% годовых
- ❌ Срок только до сдачи (обычно 12–24 мес.)
- ❌ Большие ежемесячные платежи (за 12 мес. погасить остаток — нагрузка 200–500 тыс./мес.)
- ❌ Никакого имущественного вычета — рассрочка не считается «ипотекой» по ст. 220 НК РФ
Льготные ипотечные программы в 2026 г.
| Программа | Ставка | Первый взнос | Лимит | Кому |
|---|---|---|---|---|
| Семейная ипотека | до 6% | от 20% | 12 млн (МСК, СПб, Дальний Восток), 6 млн другие | Семья с ребёнком до 7 лет |
| IT-ипотека | до 5% | от 20% | 9 млн (МСК, СПб), 6 млн другие | IT-сотрудник аккред. компании |
| Дальневосточная | до 2% | от 20% | до 9 млн | Дальневосточный ФО |
| Сельская | до 3% | от 10% | до 6 млн | Сельские территории |
| Льготная новостройка | завершена 01.07.2024 | — | — | — |
Налоговый вычет: как вернуть до 650 тыс. ₽
При покупке квартиры в ипотеку можно получить два вычета (ст. 220 НК РФ):
- С самой покупки — 13% от 2 млн ₽ = до 260 000 ₽ возврата НДФЛ.
- С процентов по ипотеке — 13% от 3 млн ₽ = до 390 000 ₽ возврата.
Итого — до 650 000 ₽ на одного человека. Супруги могут оформить оба вычета и получить до 1,3 млн ₽ на семью.
Подробный расчёт — в калькуляторе имущественного вычета.