Продажа квартиры: почему от подорожания на 3 миллиона остаётся 2,28

Квартиру покупали за 7 млн ₽, продают за 10. Три миллиона сверху — так это и запоминается, и так рассказывается друзьям.

На счёт после сделки приходит 6 278 000 ₽. От подорожания остаётся 2 278 000, то есть почти четверть прироста исчезает по дороге.

Дело не в обмане и не в скрытых комиссиях. Просто между ценой в объявлении и деньгами на руках стоят четыре вещи, о которых при покупке никто не думает.

Куда девается разница

До продавца дошло 62,78% цены, которую видел покупатель.

Остаток ипотеки в этой таблице — не потеря: это долг, который и так висел, просто гасится он прямо на сделке из денег покупателя. А вот остальные 722 000 ₽ — настоящие расходы, и именно они съедают 24,07% от подорожания.

Отсюда простое правило, которое стоит держать в голове ещё на входе в сделку: квартира начинает приносить прибыль не с первого рубля подорожания. Сначала рост цены отрабатывает налог и комиссию, и только потом появляется что-то ваше.

Два года владения стоят 402 000 ₽

Самая крупная и самая управляемая строка — налог.

Квартира куплена, а не унаследована, поэтому минимальный срок владения для освобождения — пять лет. В нашем примере продают на третьем году, до освобождения не хватает двух лет.

Налог считается не со всей цены, а с разницы между продажей и покупкой: 10 млн минус 7 млн — база 3 млн ₽. Дальше двухступенчатая шкала для отдельных налоговых баз: 13% с первых 2,4 млн и 15% с остатка. Итого 402 000 ₽.

Если продать ту же квартиру на пятом году владения, налога не будет вовсе. На руки придёт 6 680 000 ₽ вместо 6 278 000, а от подорожания останется 2 680 000. Два года ожидания стоят ровно 402 тысячи рублей — это, пожалуй, самый дорогой срок в бытовой жизни обычного человека.

Пятилетний срок не универсален. Если продаваемая квартира — единственное жильё, хватает трёх лет, и наш продавец уже был бы освобождён. Три года действуют и для наследства, дара от близкого родственника, приватизации и ренты. Подробный разбор всех случаев — в статье «Налог с продажи квартиры: когда платить и когда нет».

Вычет, который может стоить втрое дороже

Уменьшить базу можно двумя способами, и выбрать нужно один.

Расходный вычет — вычесть цену покупки. База 3 млн, налог 402 000 ₽.

Фиксированный вычет — вычесть 1 млн ₽ независимо от того, за сколько покупали. База 9 млн, налог 1 302 000 ₽.

Разница в 3,24 раза на ровном месте. Правило простое: пока цена покупки выше миллиона и документы на неё сохранились, расходный вычет выгоднее почти всегда. Фиксированный существует для случаев, когда вычитать нечего: квартира досталась даром, покупалась в девяностые за неактуальные деньги или документы утеряны.

Важная деталь: миллион даётся один на все объекты жилья за год, а не на каждый. Продали в один год две квартиры — вычет всё равно один.

Занизить цену в договоре не получится

Приём «в договоре пишем поменьше» перестал работать в 2016 году. Налоговая база считается от большего из двух чисел: цены договора или 70% кадастровой стоимости.

В нашем примере кадастровая стоимость 8 млн, её 70% — 5,6 млн, что ниже цены сделки. Порог не сработал, налог считается от честных 10 млн.

А вот если бы продавец написал в договоре 5 млн, налог всё равно посчитали бы от 5,6 млн — и он получил бы худшее из двух миров: и претензии от налоговой, и покупателя, который в случае спора вернёт только сумму из договора.

Что ещё утекает на сделке

Риелтор. Три процента от цены выглядят скромно, пока это не 300 000 ₽ живыми деньгами. Комиссия обычно берётся с продавца и обычно обсуждаема — на растущем рынке до 2%, на дорогих объектах бывает фиксированная сумма.

Нотариус. Обязателен не всегда, но случаи не редкие: продажа долей разными собственниками, участие несовершеннолетних или недееспособных. Тариф считается от цены сделки, и на десяти миллионах это уже не символическая сумма.

Мелочи, которые складываются. Справки об отсутствии задолженности, выписки, банковская ячейка или аккредитив, доверенности, иногда — досрочное погашение ипотеки со своими условиями. По отдельности копейки, вместе — десятки тысяч.

Посчитать свою сделку

Калькулятор «сколько останется от продажи квартиры» считает всю цепочку сразу: НДФЛ с учётом срока и основания владения, кадастровый порог, оба варианта вычета, риелтора, нотариуса и погашение ипотеки. Отдельной строкой показывает, что осталось от подорожания — то самое число, ради которого сделка и затевалась.

Зеркальный расчёт для другой стороны — расходы сверх цены при покупке: там те же деньги утекают у покупателя, только по другим статьям. А если продажа обдумывается ради вложений, посмотрите доходность квартиры под сдачу — она показывает, сколько приносит та же квартира, если её не продавать.