Кадастровая стоимость: где смотреть и как оспорить в 2026

Кадастровая стоимость — это не абстрактная цифра из Росреестра, а база, от которой считаются ваши налоги: налог на имущество физлиц, земельный налог и порог 70% при налоге с продажи недвижимости. Если она завышена — вы переплачиваете каждый год. Разберём, откуда она берётся, где её бесплатно посмотреть и как снизить, если она оторвалась от рынка.

На что влияет кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость (КС) — это установленная государством оценка объекта недвижимости. От неё напрямую зависят:

• Налог на имущество физлиц (глава 32 НК РФ) — считается от КС квартиры, дома, гаража за вычетом «бесплатных» метров (20 м² для квартиры, 50 м² для дома и т. д.).
• Земельный налог (глава 31 НК РФ) — от КС земельного участка.
• Налог с продажи недвижимости. Если вы продаёте объект дешевле, чем 70% его кадастровой стоимости, налог всё равно считается с 0,7 × КС (ст. 214.10 НК РФ) — это защита бюджета от занижения цены в договоре.
• Госпошлины и нотариальные тарифы в ряде случаев.

Поэтому завышенная КС бьёт по карману не разово, а ежегодно — и тем сильнее, чем дороже регион оценил ваш объект.

Прикинуть, как КС превращается в налог, можно на калькуляторе налога на имущество, а связку с продажей — на калькуляторе налога с продажи квартиры и калькуляторе срока владения без налога.

Откуда берётся кадастровая стоимость

КС определяют не «на глаз». Государственную кадастровую оценку (ГКО) проводят специальные бюджетные учреждения (ГБУ) субъектов РФ по ФЗ от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Оценщики работают методами массовой оценки: объекты группируют по типу, району, году постройки, материалу стен и т. д., а затем считают стоимость по модели. Именно поэтому КС часто расходится с реальной рыночной ценой конкретной квартиры — модель не видит вашего ремонта, вида из окна или, наоборот, проблем дома.

Переоценка проводится регулярно: раз в четыре года, а в городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) — раз в два года. После очередной кампании ГКО стоимость может заметно измениться — это повод проверить свою.

Где посмотреть кадастровую стоимость — бесплатно

Есть несколько официальных и бесплатных источников:

1. Сервис Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости онлайн» — по кадастровому номеру или адресу показывает текущую КС.
2. Публичная кадастровая карта Росреестра — по карте находите объект и видите его характеристики, включая стоимость.
3. Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС — там видно, от какой КС вам начислен налог на имущество и землю.
4. Госуслуги — выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости (предоставляется бесплатно).
5. Фонд данных государственной кадастровой оценки (ФДГКО) на сайте Росреестра — здесь лежат отчёты об оценке, по которым можно понять, как именно посчитали ваш объект.

Для оспаривания понадобится официальная выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости — она бесплатна и подтверждает текущее значение и дату его определения.

Как оспорить завышенную кадастровую стоимость

Если КС выше реальной рыночной цены, её можно снизить. С 2023 года во всех регионах действует досудебный порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной (ст. 22.1 ФЗ-237):

1. Заказываете отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости объекта на дату, по состоянию на которую установлена КС. Это главный документ — без него заявление не примут.
2. Подаёте заявление в ГБУ, которое проводило оценку в вашем регионе (через МФЦ, портал или напрямую). Госпошлины за это нет.
3. ГБУ рассматривает заявление и либо устанавливает КС равной рыночной, либо отказывает с мотивировкой.
4. Если ГБУ отказало — идёте в суд (административный иск по главе 25 КАС РФ). Отказ ГБУ можно обжаловать в течение установленного срока.

Отдельный случай — техническая или методологическая ошибка в оценке (перепутали площадь, материал, назначение). Тогда подаётся заявление об исправлении ошибки в ГБУ, и это бесплатно и быстрее, чем полное оспаривание.

С какого момента пересчитают налог

При установлении КС в размере рыночной новая стоимость применяется с 1 января года, в котором подано заявление (а не с даты решения). Поэтому выгоднее не тянуть: чем раньше в году подадите, тем за больший период пересчитают налог. Снижение действует до следующей кампании ГКО.

Стоит ли вообще оспаривать

Оспаривание имеет смысл, когда:

• разрыв между кадастровой и рыночной стоимостью существенный (часто ориентируются на 20–30% и более);
• объект дорогой, и годовая экономия по налогу окупит отчёт оценщика (он платный — от нескольких тысяч до десятков тысяч рублей);
• вы планируете владеть объектом ещё несколько лет, и экономия накопится за период до следующей переоценки.

Если разрыв небольшой, а объект недорогой, расходы на оценщика могут не окупиться. Поэтому первый шаг — посмотреть текущую КС в открытых источниках и грубо прикинуть переплату на калькуляторе налога.