Сколько останется от продажи квартиры

Цена в объявлении и деньги на руках — разные суммы

Продавец обычно меряет успех сделки одной цифрой: продал за десять, покупал за семь, значит заработал три миллиона. До кармана эти три миллиона не доходят.

Возьмём типичную ситуацию: квартира куплена за 7 млн, продаётся за 10 млн, кадастровая стоимость 8 млн, владели три года, остаток по ипотеке 3 млн, риелтор берёт 3%.

До продавца дошло 62,78% от цены в объявлении. А от подорожания на 3 млн осталось 2 278 000 ₽ — расходы и налог съели почти четверть прироста.

Три года владения — самая дорогая ошибка

В нашем примере НДФЛ составил 402 000 ₽ только потому, что квартиру купили, а владели ею три года. Для купленного жилья минимальный срок владения — пять лет (НК РФ ст. 217.1). Продержи собственник квартиру ещё два года — налог был бы нулевым, а на руки пришло бы 6 680 000 ₽.

Льготный трёхлетний срок действует не для всех, а только если квартира:

• получена по наследству;
• подарена близким родственником;
• приватизирована;
• получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
• либо является единственным жильём продавца.

Именно поэтому вопрос «когда можно продать без налога» стоит задавать до выхода на сделку, а не после. Срок считается с даты регистрации права, но при наследовании — со дня открытия наследства, а не с момента оформления документов.

Занизить цену в договоре не получится

База НДФЛ считается не от цены договора, а от большей из двух величин: цены сделки или 70% кадастровой стоимости. Если в договоре указать 5 млн при кадастре 10 млн, налоговая возьмёт за основу 7 млн — и посчитает налог от них.

Кадастровая стоимость берётся на 1 января года продажи, узнать её можно на сайте Росреестра.

Какой вычет выбирать

Вычетов два, и разница между ними огромна. Расходный уменьшает доход на цену покупки — в нашем примере база выходит 3 млн и налог 402 000 ₽. Фиксированный вычет 1 млн ₽ даёт базу 9 млн и налог 1 302 000 ₽, то есть втрое больше.

Правило простое: если расходы на покупку подтверждаются договором и платёжными документами и они больше миллиона — берите расходный вычет. Фиксированный имеет смысл, когда квартира досталась бесплатно (наследство, дарение, приватизация) или куплена очень давно за небольшую сумму, а документы не сохранились.

Ещё одна деталь: фиксированный вычет в 1 млн ₽ даётся один на все объекты недвижимости за год. Продали в одном году две квартиры — миллион всё равно один на обе.

Ипотека, нотариус и прочие сюрпризы

Остаток по ипотеке — не расход на сделку, а возврат вашего же долга, поэтому в расчёте «что осталось от подорожания» он не участвует. Но денег на руки он уменьшает ровно на свою величину, и это то, что чаще всего удивляет продавцов ипотечных квартир: подорожание есть, а получить нечего.

Продажа квартиры в залоге сложнее обычной: нужно согласие банка, расчёты идут через аккредитив или две ячейки, сначала гасится кредит и снимается обременение. Заложите на это время и комиссию банка.

Нотариус обязателен не всегда, а в двух основных случаях: когда доли продают разные собственники по отдельности и когда в сделке участвуют несовершеннолетние или недееспособные (ФЗ-218, ст. 42 и 54). Раз форма обязательна, федеральный тариф берут не по ст. 22.1 Основ о нотариате, а по ст. 333.24 НК: 0,5% суммы договора, но не больше 20 000 ₽. Для десятимиллионной квартиры 0,5% дали бы 50 000 ₽, поэтому работает потолок — 20 000 ₽ плюс региональный тариф, около 10 000 ₽.

Что калькулятор не считает

Расчёт ведётся для налогового резидента РФ и одного собственника. За рамками остались: продажа долей несколькими собственниками одним договором, детские доли и разрешение органов опеки, взаимозачёт при одновременной покупке другого жилья и отдельное освобождение для семей с двумя детьми (НК РФ ст. 217.1 п. 2.1) — оно позволяет продать жильё без налога независимо от срока владения при соблюдении условий по площади и стоимости.

Не учитывается и имущественный вычет покупателя: если вы одновременно покупаете другую квартиру и раньше не пользовались правом на вычет, часть НДФЛ можно вернуть.

Связанные инструменты: срок владения без НДФЛ — когда именно истекает минимальный срок, налог с продажи квартиры — подробный расчёт самого НДФЛ, расходы на покупку квартиры — зеркальный расчёт для покупателя, имущественный вычет — возврат налога при покупке жилья.