Калькулятор расходов на покупку квартиры

Госпошлина за регистрацию права — новая шкала с 2025 г.

С 1 января 2025 года (ФЗ-176 от 12.07.2024) для физлиц действует новая шкала. Главное, что путают: закон смотрит на кадастровую стоимость объекта, а не на цену в договоре.

Разберём формулировку по частям, потому что она работает не так, как кажется на первый взгляд:

• Порог 20 млн отсчитывается по кадастровой стоимости. Если кадастр 19 млн, а квартиру купили за 30 млн — пошлина всё равно фиксированные 4 000 ₽. Цена договора порог не двигает.
• Внутри процентной шкалы цена сделки работает нижней границей. «0,02% кадастровой стоимости, но не менее 0,02% цены сделки» означает, что процент берут от большего из двух чисел. Кадастр 25 млн при цене 30 млн → 6 000 ₽, а не 5 000 ₽.
• Потолок — 500 000 ₽ независимо от того, насколько дорогой объект.

Отдельная строка — 6 000 ₽ по пп. 22.4: она применяется, когда объект впервые вносится в ЕГРН одновременно с регистрацией права (новый дом, выделенная доля, объединение помещений). Шкала по стоимости к этому случаю не применяется вообще.

Кадастровую стоимость бесплатно показывает выписка ЕГРН и сервис Росреестра — посмотрите её до сделки, чтобы не промахнуться с бюджетом.

Пошлина платится один раз за объект (квартира, доля, машино-место — каждый объект отдельно).

Нотариус — когда обязателен, а когда добровольно

Обязателен (по закону)

• Сделки с долями (если продаёт не вся семья сразу).
• Сделки с квартирой опекаемого (несовершеннолетний, недееспособный).
• По решению суда или по требованию органа опеки.

Добровольно (по желанию)

• Покупатель просит для надёжности: нотариус проверяет историю и берёт на себя ответственность за чистоту сделки.
• Удалённая регистрация: нотариус подаёт документы на регистрацию через свой канал — быстрее (1–3 дня) и без личного визита в МФЦ.

Тариф нотариуса: федеральная часть плюс региональная

С 2023 года (ФЗ от 29.12.2022 № 588-ФЗ) нотариус берёт единый нотариальный тариф — федеральный плюс региональный. Прежние «услуги правового и технического характера» (УПТХ) — это и есть нынешняя региональная часть.

Федеральная часть считается по двум разным нормам, и разница между ними больше, чем кажется.

Если нотариус обязателен по закону (доли продают разные собственники, среди собственников дети или недееспособные) — работает ст. 333.24 НК: 0,5% суммы договора, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽. Потолок низкий, поэтому начиная с 4 млн ₽ федеральная часть упирается в эти 20 000 ₽ и дальше не растёт.

Если идёте к нотариусу добровольно — работает п. 1 ч. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате, и шкала зависит от того, кто продавец.

Например, на квартире за 8 млн ₽ федеральная часть выйдет 21 000 ₽ при покупке у постороннего и 19 000 ₽ при покупке у родителей, а если нотариальная форма обязательна — те же 20 000 ₽ по потолку НК.

Региональную часть устанавливает нотариальная палата субъекта в пределах, которые задаёт ФНП, поэтому она разная по регионам — ориентир 8–15 тыс. ₽. Калькулятор берёт 10 000 ₽; точную величину на текущий год смотрите на сайте палаты своего региона.

Оценка квартиры — для ипотеки

Без оценки банк не одобрит сделку. Оценщик берётся из списка банка (можно выбрать из 2–5 вариантов). Стоимость — 4–7 тыс. ₽, срок — 1–3 рабочих дня.

Если оценка ниже цены сделки, банк может одобрить меньшую сумму кредита, и придётся доплачивать. Поэтому риелторы советуют сначала заказать оценку, а потом договариваться с продавцом о цене.

Страхование жизни — почти обязательное для ипотеки

Технически банк не имеет права требовать страховку жизни (это дискриминация), но повышает ставку на 1–2% без неё. Экономия от страховки за весь срок ипотеки превышает её стоимость.

• Стоимость: ≈ 0,3% от остатка задолженности в год.
• Заключается ежегодно — каждый год сумма меньше (остаток снижается).
• Можно купить не в банке, а у его партнёра — обычно дешевле на 30–50%.

Страхование титула — на случай оспаривания сделки

Защищает покупателя от риска признания сделки недействительной (например, объявился наследник, о котором не знали; продавец был психически нездоров; сделка под давлением). Если суд признаёт сделку недействительной — деньги вернёт страховая, а не продавец.

• Только для вторички (для новостройки по ДДУ титул не нужен).
• Стоимость: ≈ 0,25% от цены в год.
• Оформляется на 3 года (срок исковой давности по большинству оснований).

Когда стоит брать:

• Квартира получена по наследству недавно.
• Продаёт пожилой человек (риск признания недееспособным).
• Квартира была в собственности супругов, и нет нотариального согласия.
• В цепочке сделок есть несовершеннолетние без согласия опеки.

Что ещё нужно заложить

• Переоформление лицевых счетов (ЕИРЦ, ТКО, электричество, домофон, интернет, ТВ): 5–15 тыс. ₽ либо бесплатно, но 1–2 дня времени.
• Гарантийный депозит за ключи (если в новостройке): 5–10 тыс. ₽, возвращается при сдаче ключей.
• Налоговый вычет можно вернуть — 13% от стоимости (до 260 тыс. ₽) и 13% от процентов по ипотеке (до 390 тыс. ₽). Подробнее — калькулятор имущественного вычета.