Калькулятор «снимать или покупать»

Сравнивать платёж с арендой — неправильно

Обычный спор «снимать или покупать» упирается в одно сравнение: платёж по ипотеке против арендной платы. Если платёж выше — «аренда выгоднее», если ниже — «хватит кормить чужого дядю».

Это сравнение неполное, потому что оно молчит о первоначальном взносе. Два с половиной миллиона рублей, которые покупатель отдаёт в сделку, у арендатора остаются и могут работать. За двадцать лет эта разница решает исход спора чаще, чем размер ежемесячного платежа.

Поэтому калькулятор сравнивает не платежи, а капитал на конце срока. У покупателя это квартира с погашенной ипотекой. У арендатора — вложенный взнос, расходы на сделку и вся ежемесячная разница между тем, что платил бы собственник, и арендной платой.

Что получается на типичных цифрах

Квартира за 8 млн, взнос 30%, ипотека под 18% на 20 лет, аренда такой же квартиры 45 000 ₽ в месяц с индексацией 8% в год, доходность вложений 14%, жильё дорожает на 7% в год.

У покупателя:

• кредит 5 600 000 ₽, платёж 86 425 ₽ в месяц, с содержанием — 88 925 ₽
• переплата по процентам за 20 лет — 15 142 107 ₽
• квартира к концу срока стоит 30 957 476 ₽

У арендатора:

• вложены 2 400 000 ₽ взноса и 150 000 ₽ расходов на сделку
• первые годы он докладывает разницу — около 44 000 ₽ в месяц
• аренда за это время дорожает с 45 000 до 194 207 ₽ в месяц и в последние годы обгоняет платёж собственника, так что разница уже снимается со счёта
• капитал к концу срока — 61 273 977 ₽

Разрыв — 30,3 млн ₽ в пользу аренды. И дело не в том, что аренда дешёвая: за двадцать лет арендатор отдал 24,7 млн ₽ арендной платы, почти столько же, сколько покупатель отдал за квартиру. Дело в ставке: при ипотеке под 18% и доходности вложений 14% деньги в банке работают быстрее, чем дорожает жильё.

Главное число: порог роста цен

У сравнения есть точка равновесия. Капитал арендатора от прогноза цен на жильё не зависит вообще, поэтому порог считается напрямую:

Квартира должна дорожать минимум на 10,72% в год, чтобы покупка сравнялась с арендой. Быстрее — выгоднее купить. Медленнее — выгоднее снимать и вкладывать.

Это и есть весь спор, сведённый к одному числу. Не нужно спорить о том, «выбрасываются ли деньги на аренду»: достаточно решить, верите ли вы, что жильё будет дорожать больше чем на десять процентов в год двадцать лет подряд.

Порог очень чувствителен к ставке. Замените рыночные 18% на льготные 6% — и вывод переворачивается: при семейной или IT-ипотеке покупка выигрывает уже при заложенном росте цен в 7%. Дешёвый кредит — это не «скидка на платёж», это смена ответа на вопрос.

Чего расчёт не делает

Он не учитывает жизнь. Съёмную квартиру могут попросить освободить, в ней не делают ремонт под себя, к собственному жилью привязаны регистрация и школа. Всё это в рублях не считается, но на решение влияет.

Он верит, что арендатор действительно вкладывает. Модель предполагает, что и взнос, и ежемесячная разница уходят на счёт и не изымаются. На практике сценарий ломается именно здесь: разница расходится на текущие траты, и тогда через двадцать лет у арендатора нет ни квартиры, ни капитала.

Он сравнивает риски как равные, хотя они разные. Ставка по ипотеке зафиксирована договором на весь срок, а доходность вложений — нет. Заложить 14% на двадцать лет вперёд можно только в калькуляторе.

За рамками расчёта также остались: досрочное погашение, рефинансирование, имущественный вычет за покупку жилья и уплаченные проценты (до 260 000 и 390 000 ₽), НДФЛ с дохода по вкладу и переезды между съёмными квартирами. Вычет работает в пользу покупки, налог на доход по вкладу — в пользу покупки, простои при переездах — тоже.

И последнее, что легко упустить: горизонт сравнения кончается, а жизнь нет. После окончания срока собственник живёт без платежей, а арендатор продолжает платить. Поэтому калькулятор отдельно показывает, на сколько лет аренды хватит накопленного капитала — если ответ меньше срока сравнения, преимущество аренды было бумажным.

Связанные инструменты: калькулятор ипотеки — платёж и график по конкретному кредиту, расходы на покупку квартиры — что придётся доплатить сверх цены, доходность квартиры под сдачу — если квартира покупается не для себя, калькулятор вклада — сколько на самом деле дадут вложения.