Снимать или покупать: почему сравнивать платёж с арендой бесполезно

Квартира за 8 млн ₽, взнос 30%, ипотека под 18% на двадцать лет. Платёж — 86 425 ₽ в месяц. Такая же квартира по соседству сдаётся за 45 000 ₽.

Дальше начинается спор, который идёт в каждой второй семье. Одна сторона: «платить почти вдвое больше за то же самое — безумие». Другая: «аренда — это выброшенные деньги, платёж хотя бы остаётся тебе».

Обе стороны считают одно и то же число и обе упускают главное. Сравнение платежа с арендой не отвечает на вопрос «снимать или покупать» — оно вообще не про то.

Что пропадает при сравнении платежей

У покупателя есть расход, которого нет в ежемесячном платеже: первоначальный взнос. В нашем примере это 2 400 000 ₽, плюс тысяч полтораста на оценку, страховку, госпошлину и оформление.

Эти два с половиной миллиона — не «потраченные» деньги. У арендатора они остаются на руках и продолжают работать. И дальше каждый месяц, пока аренда дешевле платежа собственника, у него остаётся ещё и разница: 88 925 ₽ (платёж плюс содержание квартиры) минус 45 000 ₽ аренды — почти 44 000 ₽ ежемесячно.

Именно эта пара — стартовый капитал и ежемесячная разница — и есть настоящая альтернатива ипотеке. Сравнивать нужно не то, сколько уходит из кармана, а то, что у человека окажется в руках через двадцать лет.

Считаем капитал, а не платёж

Возьмём горизонт в двадцать лет и посмотрим на финал.

У покупателя ипотека погашена, и весь его капитал — это квартира. При росте цен на жильё 7% в год она будет стоить 30 957 476 ₽.

У арендатора квартиры нет, зато есть счёт. Взнос и расходы на сделку он вложил под 14% годовых и двадцать лет доинвестировал ежемесячную разницу. Когда аренда переросла платёж собственника — а при индексации 8% в год это происходит примерно на середине срока, — разницу он начал снимать со счёта. К концу горизонта у него 61 273 977 ₽.

Здесь стоит задержаться на второй строке. Арендатор за двадцать лет отдал за жильё на 819 354 ₽ больше, чем собственник отдал вообще за всё: за взнос, оформление, двести сорок платежей и содержание квартиры. Он платил больше — и всё равно оказался вдвое богаче.

Работает вот что: 2,55 млн ₽ под 14% за двадцать лет превращаются в 35 млн сами по себе, без единого дополнительного взноса. Первые годы к этой сумме добавлялась ещё и ежемесячная разница. Из тех же денег банк собрал 15,1 млн процентов — просто в другую сторону.

Всё сводится к одному числу

Капитал арендатора от прогноза цен на жильё не зависит вовсе — он растёт от доходности вложений. Значит, можно поставить вопрос ребром: насколько быстро должна дорожать квартира, чтобы догнать этот счёт?

Ответ считается в одну формулу и на наших вводных равен 10,72% в год. Это порог. Быстрее — выгоднее покупать, медленнее — выгоднее снимать и вкладывать.

Чтобы почувствовать масштаб: 10,72% в год двадцать лет подряд означают, что квартира за 8 млн должна к концу срока стоить 61,3 млн — подорожать в 7,7 раза. Не «вырасти в цене», а вырасти именно так, каждый год без остановки.

Весь спор «снимать или покупать» сводится к тому, обгонит ли рост цен на жильё доходность вложений. Всё остальное — детали.

При льготной ставке вывод переворачивается

Заменим одно число: ставку 18% на 6% по семейной программе. Платёж падает с 86 425 до 40 120 ₽ — и теперь он ниже аренды.

Это ломает всю конструкцию арендатора. Разницу больше не откуда доинвестировать: она отрицательная, деньги приходится снимать со счёта с первого же месяца. Капитал арендатора съедается, порог роста цен уходит в минус — к −9,77%.

Отрицательный порог читается так: покупка выигрывает при любом росте цен и даже при их падении примерно на 10% в год. При льготной ставке считать больше нечего.

Тот же эффект даёт и второе плечо — доходность вложений. Опустите её с 14% до 8% (это уровень роста аренды, то есть просто «сохранить покупательную способность»), и капитал арендатора падает с 61,3 до 15,3 млн ₽. Покупка выигрывает с большим запасом.

Чего в этом расчёте нет

Модель предполагает, что арендатор действительно вкладывает и взнос, и ежемесячную разницу — и не изымает деньги раньше срока. На практике сценарий ломается именно здесь: 44 000 ₽ в месяц незаметно расходятся на текущие траты, и через двадцать лет у человека нет ни квартиры, ни счёта. Ипотека в этом смысле работает как принудительная накопительная дисциплина, и это её недооценённое свойство.

Доходность 14% годовых двадцать лет подряд — тоже сильное допущение. Ставка по ипотеке зафиксирована договором на весь срок, доходность вложений не зафиксирована ничем. Расхождение между этими числами — это разница в риске, а не бесплатный выигрыш.

За рамками расчёта остались имущественный вычет за покупку жилья и уплаченные проценты (до 260 000 и 390 000 ₽ на человека), НДФЛ с дохода от вложений, досрочное погашение, рефинансирование, переезды между съёмными квартирами и ремонт, который собственник делает, а арендатор нет.

И самое важное: своё жильё даёт то, что не считается в рублях. Его нельзя попросить освободить за месяц, в нём можно сверлить стены и заводить собак, к нему привязаны школа и регистрация. Расчёт отвечает только на денежную часть вопроса — но её хотя бы можно посчитать честно.

Посчитать на своих цифрах

Калькулятор «снимать или покупать» считает обе стороны и сразу показывает порог роста цен для ваших вводных: цены, взноса, ставки, аренды и доходности вложений. Отдельной строкой — на сколько лет аренды хватит накопленного капитала после горизонта, потому что без этого сравнение нечестное: собственник дальше живёт без платежей.

Если решение в сторону покупки уже принято, посмотрите расходы сверх цены квартиры — те самые сто пятьдесят тысяч, которые в этом расчёте были одной строкой. А если в сторону инвестиций — доходность квартиры под сдачу покажет, что аренда как бизнес выглядит совсем не так, как в объявлении.