Налог с продажи квартиры в 2026: когда платить и когда нет

«Продал квартиру — заплати 13% с цены» — это упрощение, которое часто оборачивается переплатой. На деле НДФЛ может вообще не возникнуть, если вы владели жильём дольше минимального срока, или если в семье есть двое детей и деньги пошли на покупку большего жилья. Разбираем три ключевые ситуации: когда не платите ничего, когда платите с разницы и когда — с полной суммы.

Минимальный срок владения — 3 или 5 лет

Главное правило (ст. 217.1 НК РФ): если квартира была у вас в собственности больше минимального срока, НДФЛ при продаже не возникает и декларацию подавать не нужно.

Минимальный срок — 3 года, если квартира получена:

• по наследству;
• в дар от близкого родственника (супруг, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, родные братья и сёстры — ст. 14 СК РФ);
• в результате приватизации;
• по договору пожизненного содержания с иждивением;
• либо это единственное жильё в собственности на момент продажи (с 2020 года — пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

«Единственное» означает, что на день регистрации перехода права у вас (и у супруга в совместной собственности) больше нет жилых помещений. Купленная за 90 дней до продажи новая квартира при этом не считается — старое жильё остаётся «единственным».

Во всех остальных случаях (купили, поменяли, получили компенсацию, ДДУ от застройщика и так далее) минимальный срок — 5 лет.

ДДУ и эскроу — срок считается с оплаты

Важное изменение 2021 года (ФЗ от 23.11.2020 № 374-ФЗ): для квартир, купленных по ДДУ, ЖСК или уступке прав требования, срок владения исчисляется не с регистрации права собственности, а с даты полной оплаты по договору (пп. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Это значит: если вы внесли 100% оплаты на эскроу-счёт 1 марта 2021 года, а ключи получили в августе 2024 — продать без налога вы можете уже с 1 марта 2024 (если жильё единственное) или с 1 марта 2026 (если у вас есть ещё жильё).

С чего считается налог — цена или кадастр

Если вы продаёте раньше минимального срока, доход для НДФЛ — это большее из двух:

• цена в договоре купли-продажи;
• кадастровая стоимость на 1 января года продажи × 0,7 (понижающий коэффициент, п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

То есть продать квартиру с кадастровой стоимостью 10 млн ₽ за 1 млн «по договорённости» не получится: налоговая возьмёт за основу 7 млн ₽ (10 × 0,7) и посчитает налог с этой суммы. Региональные власти могут изменить коэффициент 0,7 в сторону уменьшения, но в большинстве регионов он стандартный.

Два способа уменьшить базу

С полученного дохода можно вычесть либо фиксированный вычет, либо подтверждённые расходы на покупку (ст. 220 НК РФ). Выбирается выгоднее, в одной декларации — только один способ.

Способ 1. Имущественный вычет 1 млн ₽

Самый простой вариант: уменьшаете доход на 1 000 000 ₽ и платите 13% (или 15% — об этом ниже) с разницы. Документы на расходы не нужны. Лимит — 1 млн ₽ в год по всем продажам квартир, домов, комнат и долей в них суммарно (для иной недвижимости и автомобилей — отдельный лимит 250 тыс ₽).

Например: продали квартиру за 4 000 000 ₽, владели 2 года. Применяем вычет: налоговая база = 4 000 000 − 1 000 000 = 3 000 000 ₽. НДФЛ 13% = 390 000 ₽.

Способ 2. Доходы минус расходы на покупку

Этот способ почти всегда выгоднее, если квартира куплена, а не получена даром. Из дохода вычитаются:

• цена покупки квартиры по договору;
• проценты по ипотеке, уплаченные за время владения (если квартира куплена в кредит);
• расходы на риелторские услуги, оформление сделки;
• стоимость отделки и инженерных сетей — только для квартир, купленных без отделки в новостройке (нужно явное указание этого в ДДУ).

Например: купили квартиру за 3 500 000 ₽, владели 2 года, продали за 4 000 000 ₽. База = 4 000 000 − 3 500 000 = 500 000 ₽. НДФЛ = 65 000 ₽. Это в 6 раз меньше, чем по способу с вычетом 1 млн.

Ставка — 13% или 15%

С 2025 года продажа имущества относится к отдельной налоговой базе (не к основной), и шкала для неё двухступенчатая (п. 1.1 ст. 224 НК РФ):

• 13% — с дохода до 2,4 млн ₽ в год по этой базе;
• 15% — с суммы превышения.

Без ступеней 18/20/22%. Пороги основной (зарплата) и отдельной (продажа имущества, проценты по вкладам, дивиденды) базы не суммируются — у каждой свой лимит.

Полное освобождение для семей с двумя детьми

С 2022 года действует особое правило (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ): семья с двумя и более детьми моложе 18 лет (или 24 лет — при очном обучении) может продать жильё без НДФЛ независимо от срока владения, если одновременно выполнены пять условий:

1. До 30 апреля следующего года куплено новое жильё (или полностью оплачен ДДУ).
2. Общая площадь нового жилья больше, либо его кадастровая стоимость выше, чем у проданного.
3. Кадастровая стоимость проданного жилья — не более 50 млн ₽.
4. У ребёнка (и его супруга, если он состоит в браке) нет другого жилья площадью более 50% от площади нового.
5. Договор купли-продажи на новое жильё зарегистрирован до 30 апреля.

Это льгота сильнее всех остальных: можно продать квартиру, в которой владели хоть один день, и не заплатить ничего, если деньги ушли на покупку большего жилья для семьи с двумя детьми. Декларацию подавать всё равно нужно — чтобы заявить право на льготу.

Доли и совместная собственность

Если квартира продана как единый объект и владельцы — несколько человек, то вычет 1 млн ₽ распределяется пропорционально долям (ст. 220 п. 2 пп. 3 НК РФ). Например, для двух собственников по 1/2 — по 500 тыс ₽ на каждого.

Если каждый владелец продаёт свою долю отдельным договором, то у каждого появляется право на полный вычет 1 млн ₽. Это иногда позволяет семье полностью вывести из-под налога продажу одной квартиры.

Срок владения для каждого собственника считается отдельно — с момента, когда именно он стал собственником своей доли (а не когда квартира впервые поступила в семью).

Когда подавать декларацию и платить налог

При продаже квартиры, которой владели меньше минимального срока, нужно:

1. До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подать в ФНС декларацию 3-НДФЛ (через Госуслуги, ЛК налогоплательщика или лично). Даже если налог по итогам расчёта равен нулю.
2. До 15 июля того же года уплатить НДФЛ.

Если налогооблагаемой суммы нет (полностью покрылась вычетом или расходами на покупку) — декларацию всё равно подавать обязательно, иначе ФНС сама начислит налог исходя из своего расчёта.

С 2022 года при сумме сделки до 1 млн ₽ (для квартиры) или до 250 тыс ₽ (для иной недвижимости и авто) — декларацию подавать не нужно, если весь доход покрыт фиксированным вычетом.

Нерезиденты — другая ставка и нет вычетов

Если на момент продажи вы налоговый нерезидент РФ (пробыли менее 183 дней в РФ за 12 последовательных месяцев), правила другие:

• НДФЛ — 30% с полной суммы дохода (с 2020 г. — допускается применение минимального срока владения; продажа после 5/3 лет — без налога).
• Имущественный вычет 1 млн ₽ не применяется.
• Уменьшение на расходы не применяется.

То есть если вы проживаете за границей и продаёте квартиру, владея ею меньше минимального срока, — 30% со всей суммы по договору или кадастровому порогу.