Покупка квартиры: сколько денег нужно сверх её цены

Квартира стоит 8 миллионов, первый взнос собран, ипотека одобрена на 5,6 млн. Кажется, деньги посчитаны. А за неделю до сделки выясняется, что нужна оценка, страховка, и хорошо бы ещё отложить на пошлину — сумма набирается вроде мелкими шагами, но платить её надо сразу и наличными сверх всего.

Разброс тут огромный: на одной и той же квартире расходы сверх цены могут уложиться в 26 тысяч, а могут дойти до 330. Всё решает, кто оформляет сделку и что банк требует от заёмщика.

Госпошлина — самая мелкая строка

Про госпошлину волнуются больше всего, а она почти всегда фиксированная: 4 000 ₽ для физлица за регистрацию перехода права на квартиру. Если объект одновременно ставят на кадастровый учёт — например, при покупке новостройки — будет 6 000 ₽.

Процентная шкала включается только на дорогом жилье: если кадастровая стоимость больше 20 млн ₽, пошлина считается как 0,02% от неё, но не меньше 0,02% цены сделки и не больше 500 000 ₽. Такие цифры с 1 января 2025 года ввёл закон № 176-ФЗ, до него пошлина была 2 000 ₽ для всех подряд.

Одна тонкость, о которую спотыкаются в дорогом сегменте: порог в 20 млн закон отсчитывает по кадастровой стоимости, а не по цене в договоре. Обычно они близки, но если кадастр заметно выше того, за сколько вы покупаете, пошлину посчитают от него — загляните в выписку ЕГРН до сделки.

Ипотека приводит за собой оценку и страховку

Как только в сделке появляется банк, добавляются две строки.

Оценка квартиры — 4 000–7 000 ₽. Отчёт делает оценщик из списка банка, платит покупатель, и без отчёта кредит не выдадут: банку нужно понимать, за сколько он продаст залог, если заёмщик перестанет платить.

Страхование жизни и здоровья — около 0,3% от суммы кредита в первый год. На кредит 5,6 млн это 16 800 ₽. Формально страховка добровольная, отказаться можно, только банк в ответ поднимет ставку — обычно на процентный пункт. Считать надо не «страховка против нуля», а страховка против подорожавшего кредита: лишний процент на остаток 5,6 млн — это порядка 56 тысяч переплаты уже за первый год, втрое дороже полиса.

И полис не разовый. Его продлевают каждый год, пока идёт ипотека; сумма постепенно уменьшается вслед за остатком долга. Обязательное по закону страхование самого залога — конструктива квартиры — обычно стоит недорого и часто идёт в одном пакете с жизнью.

Титул, нотариус, риелтор — по обстоятельствам

Страхование титула (~0,25% от цены, на 8 млн — 20 000 ₽ в год) защищает от того, что сделку потом признают недействительной и квартиру отберут. Нужно только на вторичке и по-настоящему оправдано, когда история квартиры мутная: недавнее наследство, продажа по доверенности, собственник-банкрот, следы несовершеннолетних. В новостройке по ДДУ титул не нужен — прошлых собственников там просто нет.

Нотариус обязателен, когда продаются доли, когда в сделке участвует несовершеннолетний или подопечный. Тариф считается по шкале: до 10 млн — 3 000 ₽ плюс 0,4% от суммы, дальше проценты снижаются. Плюс услуги правового и технического характера, ещё около 10 000 ₽. На квартире за 8 млн выходит порядка 45 000 ₽. Для стандартной сделки между двумя собственниками-совершеннолетними нотариус не обязателен, но некоторые идут к нему добровольно — за проверку и за то, что оспорить нотариальную сделку сложнее.

Риелтор — самая крупная строка из всех. Обычно 1–3% от цены, то есть на восьмимиллионной квартире от 80 до 240 тысяч. Кто платит, стороны решают между собой: иногда покупатель, иногда продавец из своих денег, иногда комиссия делится.

Одна квартира, два бюджета

Соберём обе крайности для той же квартиры за 8 млн с ипотекой на 5,6 млн.

Слева — обычная сделка на вторичке между двумя взрослыми собственниками, покупатель ищет квартиру сам. Справа — квартира в долях, с риелтором и полным набором страховок. Ни один из этих раскладов не «неправильный», просто первый требует больше самостоятельной работы, а второй перекладывает её на профессионалов.

Чего в этой таблице нет

Расходы на оформление — только часть того, что понадобится сверх цены. За порогом сделки ждут ремонт, мебель, техника, переезд, а иногда и долги прошлого хозяина по капремонту, которые переходят вместе с квартирой. Разумный ориентир — заложить ещё 5–10% от стоимости жилья, а на квартире без отделки эта цифра легко удваивается.

Отдельная строка для новостроек — ожидание. Деньги за квартиру по ДДУ лежат на эскроу-счёте до сдачи дома, а пока идёт стройка, вы платите и по ипотеке, и за съём жилья одновременно. Как устроена эта схема, разобрано в статье про деньги за новостройку на эскроу-счёте.

Как посчитать свой бюджет

Собрать все строки под конкретную сделку — калькулятор расходов на покупку квартиры: выбираете тип сделки, ипотеку, нотариуса и страховки, получаете сумму сверх цены и полную стоимость покупки. Ежемесячный платёж и переплату по кредиту считает калькулятор ипотеки, а расходы на первую же оплату жилья после переезда — калькулятор коммунальных платежей.

Хуже всего, когда эти деньги вспоминаются в последнюю неделю. Пошлина, оценка и страховка платятся до регистрации, а не после — и если их не отложили заранее, приходится выдёргивать из первого взноса, роняя одобренную сумму кредита.