Имущественный вычет в 2026: 260 000 ₽ за покупку и 390 000 ₽ за ипотеку

Имущественный налоговый вычет — это не «скидка от государства», а возврат уже уплаченного вами НДФЛ. Максимально можно вернуть 260 000 ₽ за саму покупку жилья и 390 000 ₽ за уплаченные проценты по ипотеке. Если квартира куплена в браке — суммы удваиваются: до 520 000 + 780 000 ₽ на семью. Но чтобы получить эти деньги, нужно, во-первых, иметь право, а во-вторых — правильно подать документы. Разбираем, как именно это работает в 2026 году.

Два лимита: 2 млн на покупку и 3 млн на проценты

По ст. 220 НК РФ имущественный вычет состоит из двух независимых частей:

• Вычет на покупку (или строительство) жилья — до 2 000 000 ₽. Это сумма, на которую уменьшается ваш облагаемый НДФЛ доход. При ставке 13% возврат — до 260 000 ₽.
• Вычет по уплаченным процентам по целевому займу (ипотеке) — до 3 000 000 ₽. Максимальный возврат — 390 000 ₽.

Эти два вычета не зависят друг от друга: можно получить только первый (если не было ипотеки), только второй (если по покупке уже выбрали раньше) или оба сразу.

Кому положен вычет

Условия (п. 3 ст. 220 НК РФ):

• Вы — налоговый резидент РФ (находились в РФ ≥ 183 дней за 12 последовательных месяцев).
• У вас были доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13/15/18/20/22% (зарплата, ГПХ, доход от сдачи в аренду, доходы ИП на ОСНО).
• Жильё (квартира, комната, дом, доля) куплено за свои деньги или по ипотеке (на средства маткапитала вычет не даётся).
• Сделка не между взаимозависимыми лицами (супруг, родители, дети, братья и сёстры, опекуны — ст. 105.1 НК РФ).

Не имеют права на вычет: безработные, получатели только пенсии, самозанятые (НПД не облагается НДФЛ), ИП на УСН/патенте, нерезиденты. Самозанятый может получить вычет, если кроме НПД у него есть и «обычные» доходы — например, зарплата по трудовому договору.

Что включается в стоимость жилья

В вычет на покупку (2 млн) можно включить:

• цену квартиры/дома по договору;
• расходы на отделку — только если квартира куплена без отделки в новостройке, и это прямо указано в ДДУ;
• проектно-сметную документацию;
• материалы и работы по строительству дома (если строите сами);
• подключение к коммуникациям (свет, газ, вода, канализация).

Не включаются: перепланировка, замена сантехники в готовой квартире, ремонт на вторичке, мебель.

Перенос остатка с одной квартиры на другую

С 2014 года (для объектов, права на которые зарегистрированы с 1 января 2014 г.) лимит 2 млн ₽ можно использовать по нескольким объектам последовательно. Например, купили квартиру за 1,2 млн ₽, вернули 156 000 ₽. Оставшиеся 800 000 ₽ лимита перейдут на следующую квартиру — потом можно будет вернуть ещё 104 000 ₽.

Важно: вычет по процентам ипотеки 3 млн ₽ переносить нельзя. Он привязан к одному объекту на всю жизнь (п. 8 ст. 220 НК РФ). Если по первой ипотеке проценты не выбрали полностью — остаток сгорает, на новую ипотеку права уже нет.

Для объектов до 2014 года действуют старые правила: вычет — только по одному объекту, без переноса остатка.

С какого момента возникает право

• Готовое жильё (вторичка, частный дом): с года регистрации права собственности в ЕГРН.
• Новостройка по ДДУ: с года подписания акта приёма-передачи (право регистрировать не обязательно — достаточно акта; пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ).
• Самостоятельное строительство дома: с года регистрации права на дом.

После возникновения права декларацию можно подать в любой год, но вернуть НДФЛ можно только за последние 3 года (для пенсионеров — 4, см. ниже).

Например, если квартира принята по акту в 2020 году, но вы только в 2026 подали декларацию — вернуть НДФЛ удастся за 2023, 2024 и 2025 годы, а вот за 2020–2022 уже нет.

Привилегия пенсионеров — 4 года назад

Работающие и неработающие пенсионеры могут вернуть НДФЛ за год получения права + три предшествующих года, то есть за 4 года в сумме (п. 10 ст. 220 НК РФ). Это уникальное право — только у пенсионеров.

Например: пенсионер купил квартиру в 2026 году. Декларацию подаёт в 2027-м и заявляет вычет за 2026 + 2025 + 2024 + 2023. Это позволяет быстрее получить полную сумму вычета, особенно если в более ранних годах был высокий доход.

Совместная собственность супругов

Если квартира куплена в браке, она по закону — общая совместная собственность (ст. 34 СК РФ), даже если оформлена на одного супруга. Каждый супруг имеет право на свой вычет 2 млн ₽ и 3 млн ₽ — итого до 520 000 + 780 000 = 1 300 000 ₽ на семью.

Распределить вычет между супругами можно в любых пропорциях по соглашению (один — 70%, другой — 30% или 100/0). Соглашение оформляется один раз и потом не меняется по этому объекту. По процентам можно перераспределять ежегодно — пишется отдельное заявление.

Три способа получить вычет

Способ 1. По декларации 3-НДФЛ

Классический вариант — раз в год. Подаёте декларацию (через ЛК налогоплательщика, программу «Декларация» или Госуслуги), прикладываете сканы документов. ФНС проверяет до 3 месяцев, потом ещё 30 дней на перечисление. Сумма приходит на банковский счёт.

Способ 2. Через работодателя

Не дожидаясь конца года: получаете в ФНС уведомление (через ЛК или по форме КНД 1150074) и относите его в бухгалтерию. С месяца получения уведомления работодатель перестаёт удерживать НДФЛ — пока не вернёт всю сумму, на которую вы имеете право. Это удобно, если хочется получать «прибавку» каждый месяц.

Способ 3. Упрощённый порядок (с 2022)

Если ваш банк передал в ФНС данные о вашей сделке и платежах по ипотеке, в Личном кабинете налогоплательщика появится готовое предзаполненное заявление. Никакой декларации и документов прикладывать не нужно — только проверить данные и подписать. Подавать можно с 20 марта следующего года. Срок проверки — 30 дней, ещё 15 — на перечисление. Это самый быстрый способ, если банк участвует в системе обмена с ФНС (большинство крупных банков уже да).

Документы для классической декларации

• Договор купли-продажи или ДДУ + акт приёма-передачи.
• Платёжные документы (чеки, расписки, выписки об оплате).
• Справка из банка об уплаченных процентах по ипотеке (для второго вычета).
• Свидетельство о браке и заявление о распределении (для супругов).
• Свидетельства о рождении детей (если получаете вычет на доли детей).
• Справка о доходах (форма 2-НДФЛ) за каждый год — с 2022 года ФНС получает её автоматически от работодателя, можно не прикладывать.

Что нельзя вернуть

• Долю, оплаченную из материнского капитала или иных бюджетных средств (п. 5 ст. 220 НК РФ). Если квартира стоит 4 млн, из них 600 тыс — маткапитал, в вычет идёт только 3,4 млн.
• Покупку у близких родственников (взаимозависимых лиц).
• Долю, оформленную на ребёнка, если родитель уже получал полный вычет 2 млн ₽ за себя по другому объекту. Если ещё не получал — можно получить вычет за себя и за ребёнка в пределах 2 млн.
• Дачные и садовые дома, не признанные жилыми. Для строящегося дома вычет даётся только после регистрации права на жилой дом.