Содержание
В одном подъезде две одинаковые по площади квартиры. Владельцу первой налоговая насчитала 3000 рублей в год, владельцу второй — ноль. Дом один, метраж один, а разница в налоге полная. И это штатная ситуация: налог на имущество зависит не только от квартиры, но и от того, кто ей владеет, какой доле и как долго. Плюс сам расчёт устроен хитрее, чем «кадастровая стоимость умножить на ставку». Разберём формулу и причины, по которым у соседей выходят разные суммы.
Налог берут не со всей квартиры
Главное, что упускают: облагается не вся площадь. Из неё сначала вычитают необлагаемые метры, и только остаток переводят в налог (НК РФ, гл. 32):
Налог = (площадь − вычет) × цена за м² по кадастру × ставка × доля × месяцы/12Вычет зависит от типа жилья и даётся на каждый объект:
| Тип объекта | Необлагаемый вычет |
|---|---|
| Квартира | 20 м² |
| Комната | 10 м² |
| Жилой дом | 50 м² |
| Гараж, машино-место | без вычета |
Посчитаем квартиру 50 м² с кадастровой стоимостью 5 000 000 ₽ и ставкой 0,1%:
Цена метра: 5 000 000 / 50 = 100 000 ₽/м²
Облагаемая площадь: 50 − 20 = 30 м²
База: 30 × 100 000 = 3 000 000 ₽
Налог: 3 000 000 × 0,1% = 3 000 ₽ в годПервые 20 метров ушли из-под налога. Именно поэтому владелец студии меньше 20 м² не платит вообще ничего — вычет съедает всю площадь.
Почему за большую квартиру платят больше даже за метр
Вычет — фиксированные 20 м², а не процент. И вот что это меняет: чем меньше квартира, тем большую её долю прикрывает вычет. Сравним три квартиры с одинаковой ценой метра (100 000 ₽):
| Площадь | Облагается | Налог за год | На 1 м² площади |
|---|---|---|---|
| 25 м² | 5 м² | 500 ₽ | 20 ₽ |
| 50 м² | 30 м² | 3 000 ₽ | 60 ₽ |
| 100 м² | 80 м² | 8 000 ₽ | 80 ₽ |
Стометровая квартира вдвое больше пятидесятиметровой, а налог у неё выше не вдвое, а в 2,7 раза. В пересчёте на квадратный метр большая квартира платит дороже: те самые 20 бесплатных метров у неё растворяются в общей площади, а у маленькой квартиры составляют половину. Налог на жильё устроен слегка прогрессивно — и спрятана эта прогрессия именно в вычете.
Ставка: базовые 0,1%, но регион может поднять
Ставку задаёт муниципалитет в рамках, которые разрешает НК:
| Объект | Базовая ставка |
|---|---|
| Жильё, гаражи, недострой | 0,1% |
| Дорогая недвижимость (кадастр свыше 300 млн ₽) | 2% |
| Прочие объекты | 0,5% |
Базовые 0,1% для жилья регион вправе увеличить максимум втрое — до 0,3% — или обнулить. В Москве, например, для дорогих квартир действует шкала, доходящая до 0,3%. Так что даже одинаковые квартиры в разных городах дадут разный налог из-за местной ставки.
Откуда у соседей разные суммы
Теперь вернёмся к двум квартирам из начала. Одинаковый метраж не значит одинаковый налог — вот что разводит суммы:
- Льгота. Пенсионеры, инвалиды I и II групп, ветераны и ещё ряд категорий полностью освобождены от налога — но по одному объекту каждого вида: одна квартира, один дом, один гараж. Сосед-пенсионер за свою единственную квартиру платит ноль. За вторую квартиру — уже как все.
- Доля. Налог считают от вашей доли. У супругов по ½ — каждый платит за свою половину, а не за всю квартиру целиком.
- Месяцы владения. Купили квартиру летом — заплатите примерно за полгода. Полный месяц засчитывают, если право зарегистрировано до 15-го числа включительно.
- Кадастровая стоимость. Даже в одном доме она может отличаться: разный этаж, год оценки, вид из окна, отделка по документам. А кадастр прямо задаёт цену метра в формуле.
Есть и тормоз против резких скачков: если посчитанный налог на жильё вырос больше чем на 10% к прошлому году, к уплате его ограничивают прошлогодним значением плюс 10%. Поэтому после переоценки кадастра сумма растёт не рывком, а ступеньками.
Кадастровую стоимость стоит проверить
Раз кадастр задаёт всю базу, с него и начинается проверка. Посмотреть свою кадастровую стоимость можно бесплатно в личном кабинете на сайте ФНС, в выписке ЕГРН или на публичной кадастровой карте Росреестра. Если она завышена относительно рыночной, её можно оспорить — как это устроено, разобрано в отдельном разборе про кадастровую стоимость.
Как прикинуть свою сумму
- Возьмите кадастровую стоимость и площадь из выписки ЕГРН или личного кабинета ФНС, посчитайте цену метра.
- Вычтите из площади необлагаемые метры (для квартиры — 20).
- Умножьте облагаемые метры на цену метра — это база.
- Умножьте базу на ставку (для жилья обычно 0,1%), затем на вашу долю и на месяцы владения.
Готовый расчёт с вычетом, долей и льготой сделает калькулятор налога на имущество. Если у вас есть участок, налог на него считают похоже, но от кадастра земли — это калькулятор земельного налога. А при продаже квартиры пригодится калькулятор налога с продажи — там другой налог и другие правила.